Formazione annuale amministratori di condominio
Purtroppo il mio amministratore ha pubblicato sul portale del condominio solo il certificato relativo all’assolvimento dell’obbligo della formazione annuale e non quello di abilitazione alla professione: l’ente di formazione che lo ha rilasciato è Euroconference Spa.
Le scuole vengono valutate per il livello di competenze raggiunto dagli allievi al termine del corso di studi. Questo, ovviamente, vale anche per i vostri corsi. Non sapendo ancora quali di questi il mio amministratore abbia seguito, mi limiterò a segnalare le criticità che sono emerse nei primi mesi di gestione condominiale con l’intento di sollecitare da parte vostra, una attività di verifica dei contenuti oggetto dei corsi e, se necessario, ulteriori approfondimenti su alcune specifiche tematiche, tali da consentire ai partecipanti di adottare in ogni occasione prassi sempre e solo riconducibili alla normativa condominiale vigente e ispirate al principio della prudenza e all’obbligo di eseguire il mandato conferito dai condomini con la diligenza del buon padre di famiglia. Una delle criticità emerse già nelle prime settimane di gestione ha riguardato il passaggio di consegne e relativo verbale e la qualità di alcuni documenti allegati: i contratti di fornitura di energia elettrica e gas e relative bollette. La consegna della documentazione da un amministratore all’altro è un momento estremamente importante che andrebbe svolto e verbalizzato con calma e grande attenzione per quello che riguarda la qualità e la quantità dei documenti che “passano di mano”. La C. di Cass. con la sentenza n. 40134 del 15 Dicembre 2021 ha chiarito che “E’ onere del nuovo amministratore indicare in modo specifico i documenti che chiede in consegna (...) mentre spetta al precedente amministratore eccepire l’estraneità della documentazione agli adempimenti ed agli obblighi posti a carico dell’amministratore ovvero di provare i fatti impeditivi ed estintivi. Anche qualora la documentazione inerente alla gestione del condominio possa essere acquisita dal nuovo amministratore facendone richiesta ai condomini o a ai terzi (...), il precedente amministratore è tenuto alla consegna della documentazione in suo possesso in adempimento ad un obbligo di legge ed al dovere di correttezza e diligenza (…). Il Collegio osserva che l’interesse del condominio alla consegna della documentazione (...), sussiste sia in relazione ai rapporti tra il condominio ed i condomini, sia in relazione con i terzi (…), sia ai fini della correttezza della gestione condominiale. Tale interesse sussiste indipendentemente dall’esistenza di azioni di danno (…) derivando l’obbligo di completezza della tenuta della documentazione da un preciso obbligo di legge”. Ergo, quando si parla di documenti si intende documenti a norma e completi: la prima pagina di un contratto è un contratto? Un contratto di fornitura gas condominiale composto da 1 foglio, senza le firme dei contraenti, persino privo del codice offerta), è un contratto? La presenza tra i documenti condominiali consegnati dal precedente amministratore della sola comunicazione di cessione di questo contratto è sufficiente perché questo professionista possa dire di aver assolto all’obbligo di diligenza e correttezza che lo legava al condominio e perché il secondo ritenga, a sua volta, di aver assolto al suo? La presa in consegna di un contratto composto da due pagine e della fotocopia della prima pagina di un altro contratto allegati ad un verbale di passaggio di consegne (e oggi presenti sul portale del condominio nella sezione contratti), senza alcuna annotazione che sollevi più di un legittimo dubbio sulla genuinità nel caso del primo e segnali l’incompletezza del secondo non sembrano proprio corrispondere ai criteri di prudenza e diligenza. Da quanto esposto credo si evidenzi la necessità di approfondire con gli amministratori l' importanza del passaggio di consegne, della sua puntuale verbalizzazione e della verifica della validità dei documenti in condominio con particolare attenzione per i contratti di luce e gas, manutenzione ascensore etc. PS. Non sono dottoressa. Forse è per questo che distinguo bollette e contratti non a norma. Comunque, ringrazio per il riscontro.
7 febbraio 2025
Non scritta su invito